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清淡成交“煎熬”二手房中介

2018-7-24 20:52| 发布者: admin| 查看: 2| 评论: 0

摘要:   2日,在济南鑫汇房地产公司里,房产经纪人李新伟正坐在桌子前打电话与客户沟通。尽管屋陕西桑拿里有空调,室温已经降到23摄氏度,但他还是显得有些焦躁。放下电话,他将束在脖子上的领带松了松。   实际上,随 ...

  2日,在济南鑫汇房地产公司里,房产经纪人李新伟正坐在桌子前打电话与客户沟通。尽管屋陕西桑拿里有空调,室温已经降到23摄氏度,但他还是显得有些焦躁。放下电话,他将束在脖子上的领带松了松。

  实际上,随着济南楼市调控的不断升级,政策累积效应逐步显现:购房者观望情绪越来越重,二手房交易量深幅下滑,中介日子大不如前。经济导报记者在调查中了解到,济南已有房产中介酝酿调整经纪人的薪酬模式,由“高底薪+低提成”变为“低底薪+高提成”,由“重资产”向“轻资产”模式转变。

  2日,在济南鑫汇房地产公司里,近10个座席只空着两三个,其他经纪人都坐在办公桌前拨打电话。随着李新伟松开了领带,他的烦躁情绪也在办公区蔓延,大家纷纷“吐槽”房主和买主的各种“奇葩”要求。

  看到这一幕,公司总经理初鑫来到大厅打开了音响,一支轻缓的乐曲充满了房间。“大家把手头的工作先放一放,听听音乐放松一下。”初鑫说道。

  “其实我的压力也很大,两个月才卖出3套房子,也很烦躁。”在初鑫的办公室,他关上门对经济导报记者说,“但我不能把这种负面情绪带给业务员,只能想办法给他们减压。”

  今年是李新伟从事二手房中介的第6个年头,前5年间他买了房和车,日子过得还算舒服。不过,就在大家纷纷看涨济南楼市的2017年,他却为了工作而愁眉苦脸。

  “现在每个月的收入还不够还房贷的,还要养老人、孩子,压力太大。”李新伟告诉经济导报记者,济南房产中介的收入主要来自评估费和提成。前几年二手房市场确实好做,尤其是去年,最火爆的时候他月收入都在3万元以上,最多的时候月入5万,有些公司的经纪人月薪甚至超过10万。

  如今,形势发生了很大变化。“以前一上班就电话不断,不停带客户去看房。现在,经常一个月都没有一单业务。”李新伟无奈地说。

  尽管现在市场不旺,李新伟依然每天9点上班,临近19点下班,周末不休息。到所负责的小区转一圈,给老客户打打电话,再看看是否有新房源。“还是要好好干,只要卖出一套房子,这月工资就有指望了。”他说。

  实际上,这种情况在济南并非个例。在棋盘小区的一处房产中介,经济导报记者看到,办公室里空着一半的办公桌,经纪人王珂在百无聊赖地玩着手机:“我们这一行其实也是靠天吃饭,跟着政策和房地产行情走。限购以后,客户减少了一多半,而且不少买主受政策影响放弃了购买,改为观望。”

  “其实,自去年10月限购政策出台之后,二手房的成交量就一直不理想。”初鑫告诉经济导报记者,“现在整个行业面临挑战,二手房涨价多是中介经纪人在网上挂出房子时‘虚高’标注所致,其实成交价一般都低于挂牌价。”

  “二手房标价‘虚高’,是市场上的普遍现象。”另外一家二手房中介公司的负责人孙伟表示,通常情况下,在网上挂出的价格是不会有变化的。如果买主非常想要买下房子,他们会帮着和房主再谈价格。

  孙伟告诉经济导报记者,出现挂牌价虚高的原因之一,便是房源少。“一个小区,周边中介得有四五家,房源都是固定的,一听说有新房源都抢,竞争比之前大很多。为了能抢到房源,只能想方设法让房主相信,可以帮他卖出更高的价格。”

  对于孙伟的说法,初鑫表示赞同,他举例说,“一套房子,如果房主说要卖150万,我们给出的报价是155万,而另一个中介说可以卖到165万,那么房主肯定会将房子交给报价高的一方来卖。”

  孙伟表示,由于成交低迷,福州楼凤公司难以承受人工成本,正考虑调整薪酬模式,由“高底薪+低提成”改为“低底薪+高提成”。“也可能出现两种模式同存的情况。”

  据了解,目前二手房中介公司有两种薪酬模式,一种是“低底薪+高提成”,另一种是“高底薪+低提成”。“目前济南的薪酬模式就是3000元的无责任底薪,外加提成。”孙伟表示。

  以孙伟的经纪公司为例,目前经纪人有20名,光底薪每个月就是6万元,再加上房租水电等,一个月的成本接近10万元。

  孙伟给经济导报记者算了一笔账:假设经纪人一个月卖出一套100万元(成交价)的房子,按照以前的薪酬模式,收取2%的中介费2万元,经纪人提成30%左右即约6000元,再加上无责任底薪3000元,到手的就是9000元;而在无底薪的情况下,经纪人的提成能达到1.2万元。“相比之下,高提成模式能增加收入3000元。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从整个行业来看,随着开店成本、人员成本攀升,当前房产中介开店的边际成本在一路走高。但由于房地产经纪行业长期处于高成本低收费的尴尬局面下,行业的发展遭遇瓶颈。所以,房产经纪企业需要变革,实现自身的减负,无底薪、高提成就是其中一个变革办法。

  “这适用于有资源、有能力的业务人员,他们不但可以创下高销售业绩,而且可以从中获得更多利益,同时为公司创收。”严跃进表示。


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